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Accès Immobilier Réunion Info 16 – Les normes de sécurité d’un portail automatique de copropriété à la Réunion

La norme européenne EN 13241-1, définit les règles de sécurité pour les portails et les portes de garage automatiques en imposant une obligation de résultat : votre portail automatique de copropriété ne doit en aucun cas cisailler, pincer, écraser, ni pouvoir entraîner quiconque !

Les installateurs sont soumis à des obligations strictes. Ils ne doivent installer sue du matériel ayant un marquage CE. Ils doivent s’assurer que la classification du portail correspond :

  • - au type d’utilisation, en fonction de son emplacement,
  • - de son type de fonctionnement,
  • - de son niveau min. de protection et de protection de ses utilisateurs,

Ils doivent effectuer une analyse des risques en vue de pallier aux situations et évènements présentant un danger. Ils doivent notamment veiller à des éléments clés de sécurité :

  • - un éclairage de zone de part et d’autre du tablier,
  • - un (ou 2) feux de signalisation orange visible de chaque côté, avec préavis de 2 secondes,
  • - des cellules photoélectriques, elles détectent la présence d’un objet ou d’une personne dans la zone d’ouverture du portail,
  • - un système de commande de la porte volontaire,
  • - le portail doit obligatoirement être équipé d’un moteur réversible pour permettre de dégager une personne accidentée et l’ouverture manuelle du portail en cas de panne du moteur ou de coupure de courant
  • - un zébrage au sol jaune et noir sur l’aire dangereuse,
  • - un bouton d’arrêt d’urgence accessible aux PMR

Lors de l’installation d’un portail automatique, l’artisan doit communiquer au syndic de copropriété quelques documents : attestation CE du fabricant, notice de montage, notice d’utilisation, notice technique, notice d’entretien, une proposition de contrat de maintenance bi-annuelle obligatoire.

Accès Immobilier, syndic de copropriété à Saint-Denis, Saint-Pierre et Saint-Paul de la Réunion vous accompagne dans vos démarches de travaux pour le remplacement ou l’installation de votre portail de copropriété.

Accès Immobilier Réunion Info 15 – Investissement immobilier et liberté financière

Avez-vous déjà entendu parler de cette expression de liberté financière ? Cliquez ici pour en voir une définition. Lorsque ce terme est associé à l’immobilier, il s’agit de se constituer des revenus dits passifs, c’est-à-dire qui travaillent pour vous. Le fait d’acheter un logement et de le mettre en location génère des revenus tous les mois. Lorsque vous avez fini de rembourser votre crédit vous percevez des loyers au plein.

Une des stratégies d’investissement consiste à emprunter sur le long-terme et de rentabiliser au mieux la location en faisant du meublé ou du saisonnier. Ainsi, si vos loyers sont supérieurs à vos remboursements d’emprunt et aux impôts et autres frais que vous avez, vous dégagez chaque mois des revenus. C’est ce qu’on appelle le cashflow.

En multipliant les investissements de manière habile, il est possible de générer des revenus passifs importants. Lorsque vos revenus passifs dépassent vos revenus actifs (revenus du travail), on considère que l’heureux propriétaire est libre et indépendant financièrement. C’est-à-dire que vous avez la possibilité de choisir de poursuivre ou de quitter votre activité professionnelle. La toile présente de nombreuses formations sur l’investissement immobilier afin d’apprendre à maîtriser les secrets d’investisseurs.

Accès Immobilier, a accompagné de nombreux investisseurs dans leurs projets en les aidant à atteindre leurs objectifs personnels. Un des secrets d’investisseurs, pour avoir du temps à consacrer à ses prochains investissements est de déléguer la Gestion Locative à une agence, qui prend en charge tous les tracas locatifs. Ça tombe bien, Accès Immobilier propose également ses services dans la Gestion Locative !

Accès Immobilier Réunion Info 14 – Quelles sont les différentes étapes d’un achat immobilier ?

Il est souvent difficile de s'y retrouver dans les démarches à suivre pour réaliser un achat immobilier, surtout lorsqu'on réalise cet achat immobilier pour la première fois. Dans la mesure où c’est un montant important, cela peut faire peur.

1. Recherchez votre bien Immobilier.

Après avoir établi vos critères de recherche principaux, vous pouvez rechercher un bien par vos propres moyens en utilisant les sites d’annonces gratuits ou confier votre recherche à une agence du secteur sur lequel vous recherchez votre bien immobilier (c’est ce qu’on appelle un mandat de recherche). Une fois le bien trouvé il va falloir formaliser.

2. Faites une offre

Quel que soit le montant de l’acquisition, vous avez la possibilité de proposer un prix plus bas. Dans ce cas, il est conseillé de faire une offre d’achat. Si cette dernière est acceptée, elle engagera le vendeur. L’offre d’achat est une pratique courante mais non obligatoire.

3. Lisez attentivement les diagnostics fournis par le vendeur

Il a pour obligation de faire un dossier de diagnostique technique comportant :

• Le diagnostic plomb (selon l’âge du bien)

• Le diagnostic Amiante (idem)

• Le diagnostic termites et autres insectes

• L’état des risques naturels, miniers et technologiques

• L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans

• Le certificat établi à l’issue du contrôle de l’installation d’assainissement non collectif

Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de permettre à l’acquéreur d’être informé de l’état du bien.

4. Signez le compromis de vente

Le (ou les) notaire chargé de la vente se chargera également de réunir les 2 parties à un rendez-vous de signature de l’avant contrat. Lors du rendez-vous, le notaire demandera un acompte d’environ 5% sur le prix de vente (cet acompte viendra en déduction du prix final ou il peut également servir de dédommagement au vendeur si vous ne voulez pas signer l’acte définitif alors que toutes les conditions sont réunies). Vous avez néanmoins le droit de vous rétracter pendant un délai de 10 jours

5. Obtenez votre crédit

Plusieurs délais courent à partir de la signature du compromis de vente et il se passe en moyenne 3 mois entre sa date de signature et celle de l’acte définitif de vente (acte authentique).

Il est accordé en principe un délai de 1 mois et demi environ aux acquéreurs pour se rapprocher d’une banque pour obtenir leur prêt. Que vous recourriez à un prêt ou non, l’acte de vente doit mentionner une indication sur le financement. Si vous n’obtenez pas votre crédit, vous pouvez renoncer à la vente et récupérer votre dépôt de garantie.

Une fois l’offre de prêt émise par la banque, vous ne pouvez pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 11 jours après sa réception ! Ce n’est qu’à la fin de ce délai que vous pouvez retourner les documents à la banque

6. L’acte de vente

Le jour prévu pour la signature, les parties se rendent à l’étude, le notaire fait lecture de l’acte en présence des 2 parties. Le vendeur remet les clefs en contrepartie du paiement complet du prix de vente (qui aura au préalable été versé au notaire par virement).

Accès Immobilier, agence immobilière à l’île de la Réunion, vous accompagne et vous conseille dans votre projet d’acquisition.

 

Accès Immobilier Réunion Info 13 – Quel portail automatique de copropriété choisir ?

Quel type de portail choisir pour votre copropriété ?

On observe une tendance de plus en plus grande à la sécurisation des résidences. Dans les années 70 la tendance était aux grands espaces ouverts partout. Depuis les années 90 les résidences se clôturent et installent un portail.

Votre portail automatique doit être choisi en fonction des lieux et du nombre de copropriétaires susceptibles de l’utiliser. Il existe 2 principaux types de portails :

Le portail battant : il s’ouvre plus souvent vers l’intérieur de la copropriété.

Le portail coulissant : il coulisse vers la droite ou la gauche en fonction du lieu.

Pour des raisons pratiques, le portail coulissant est le plus utilisé pour clôturer un espace. La largeur du portail doit être égale au moins au double de la longueur du portail, afin qu’il puisse entièrement coulisser lors de son ouverture. Si cette condition n’est pas respectée, la copropriété devra s’orienter vers un portail battant.

Quel type d’automatisme choisir pour votre portail de copropriété ?

Pour le portail coulissant, 2 types de solutions peuvent être utilisées :

Le système de rail au sol : il s’agit de poser dans l’axe du portail, un cheminement maçonné dans le sol qui va guider la course du portail lors de chaque ouverture ou fermeture. Cette solution est donc souvent choisie pour les portails lourds et de grande longueur, et un socle à part devra être prévu pour le moteur qui peut également être à crémaillère

Le système autoportant : il présente l’avantage de ne pas rajouter de rail, un système de guidage assurant la bonne marche du portail. A la clé, un encombrement minimal et roulement facilité. Du fait de ses avantages, ce système est utilisé pour les portails les plus légers, notamment ceux en aluminium, car le risque de déformation n’est pas négligeable en cas de poids important.

Pour les portails battants, il existe 4 types de solutions :

L’automatisme à Bras : il reproduit le mouvement du bras humain. Système le plus utilisé, il permet une traction progressive et douce ne forçant ni les vantaux ni les gonds. Il est donc recommandé pour les portails les plus légers susceptible de se déformer. Le système hydraulique ou électromécanique peut se fixer sur les vantaux, un poteau ou un mur. Il doit avoir un minimum de place sur les côtés pour les bras en position ouverte. Cette solution possède un très bon rapport qualité prix. Elle est souvent utilisée par les copropriétés pour automatiser un portail manuel existant.

L’automatisme à vérin : il est destiné aux portails les plus lourds, en particulier ceux en acier et de grande longueur. La force exercée est très importante au niveau des gonds, les risques de déformation sont loin d’être nuls pour des portails plus légers qui peuvent se mettre à avoir du jeu.

L’automatisme à roue : il s’agit ici de fixer un petit moteur et une roue sur chaque vantail. Cette solution n’est certes pas esthétique mais s’avère très efficace quel que soit le type de configuration, y compris sur un terrain irrégulier. Autres avantage : elle fonctionne avec une alimentation de 12 volts, ce qui laisse l’embarras du choix en matière d’alimentation électrique : Batterie, Panneaux, etc…

L’Automatisme non apparent : il est rarement utilisé en copropriété du fait du surcoût qu’il entraine. Son gros avantage est un gain de place car aucun espace n’est nécessaire pour les bras ou les vérins. Le tout s’avère également plus solide car il est protégé des chocs extérieur, mais nécessite des travaux de maçonnerie indispensables. Cette solution est donc plutôt à privilégier pour un portail neuf. Parmi ces systèmes non apparents, on peut également signaler l’existence d’automatismes directement intégrés au portail. Cette solution comporte les même avantages que le système enterré, mais l‘inconvénient reste liés aux travaux de maçonnerie couteux.

Accès Immobilier, Syndic de copropriété à l’île de la Réunion, vous accompagne et vous conseille dans vos choix techniques.

 

Accès Immobilier Réunion Info 12 – Acheter dans l’ancien

1)Visitez :

Si vous envisagez d’investir dans un logement ancien, il faut inspecter tous les recoins pour éviter les mauvaises surprises.

Un  logement ancien est moins cher qu’un bien neuf. Le prix d’achat est de 15 à 20% moins élevé que le neuf, néanmoins votre bien nécessitera probablement de nombreux travaux, et il est aussi bon à savoir que les frais de notaires sont bien plus élevés, pareillement pour le coût d’entretien.

Soyez accompagné d’un professionnel lors de vos visites dans le but de pouvoir évoluer l’importance des éventuels travaux qu’il faudra effectuer.

Si vous allez faire partie d’une copropriété, vous prendrez connaissance, avant même le compromis, des principaux éléments relatifs à la copropriété (dispositions instaurées par la loi ALUR).

2)Négociez le prix :

Lors de votre achat, il faut tenir compte de plusieurs critères : La situation géographique, La superficie, L’architecture du bâtiment, L’évolution possible des prix dans le temps (si vous voulez revendre)

 3)Pensez aux garanties

Si le logement a moins de 10 ans, vous pouvez bénéficier de la garantie décennale qui engage le promoteur ou le constructeur à prendre en charge les réparations liées au sol ou au bâtiment sur une période de 10 ans.

4)Ciblez votre prêt

Il existe plusieurs sortes de prêts. Certains jouent le sur-mesure, tel que le prêt éco-PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC) ou d’autres comme l’épargne logement si vous en avez un.

Certains salariés des grandes entreprises, cotisent au comité interprofessionnel du logement (CIL) et permettant de contracter le prêt action logement (l’ancien 1% logement).

5)Emménagez

Vous avez la possibilité d’emménager environ 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce qui est un atout non négligeable par rapport à ceux qui doivent attendre une construction. 

Si vous êtes en copropriété, vous ne gagnerez la qualité de copropriétaire qu’au jour de la réception par le syndic de la notification de la vente par le notaire, soit quelques jours après. 

 

Accès Immobilier Réunion Info 11 – Acheter dans le neuf

Vous voulez investir dans du neuf ? Nous vous donnons les clés pour effectuer votre achat :

1)Comprendre ce qu’est un achat dans le neuf :

Cela signifie que le bien est en cours de construction ou qu’il est terminé depuis moins de cinq ans mais n’a pas encore été vendu. Vous pouvez également acheter un bien sur plan : cela implique donc une visite du site, de ses environs, et de récolter les informations qui sont importantes pour vous, telles que les transports, les commerces à proximité, etc. … Rapprochez-vous également de la mairie pour connaître les projets en cours.

Le neuf présente de nombreux avantages contrairement à l’ancien, notamment en matière d’isolation thermique, de résistance et sur les normes évoluant dans le temps.

2)Faites des comparaisons :

Pour cela, prenez le temps de visiter le bien tout en restant attentif à l’environnement durant la journée, la soirée et le weekend. Faites une comparaison des différents appartements selon l’emplacement, les équipements, la vue. …

Voyez de quels établissements scolaires dépend le logement

3)Etudiez le descriptif technique :

Remis par le promoteur, ce document détaille les matériaux, les équipements collectifs

4)Etudiez le plan-masse:

Ce document est remis par le promoteur et permet de voir la distance entre la voie et l’immeuble, les trottoirs ou d’autres constructions

5)Pensez à la défiscalisation :

A savoir que depuis le 1er Octobre 2014, les primo-accédant bénéficient  d’un prêt à taux 0% plus avantageux pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. Les frais de notaires et les taxes sont également à des taux bien plus attractifs, et vous serez exonérés de taxe foncière pendant 2 ans en investissant dans du neuf.

6)Regardez la destination de l’immeuble :

Posez des questions sur les commerces prévus au pied de l’immeuble.

Lors de la signature du contrat de vente, un règlement de copropriété vous sera remis dans lequel vous allez pouvoir vérifier quels sont les activités autorisés ou interdites dans l’immeuble.

7)Renseignez-vous sur le promoteur :

Demandez les références de précédentes réalisations

8)Souscrivez à une assurance protection juridique :

Celle-ci couvre l’achat dans le neuf, tous les contrats ne la proposent pas, mais cette assurance permet une prise en charge de  procédure en cas de problèmes

9)Signez un contrat de réservation :

Une fois le logement choisi, il est indispensable de signer un contrat de réservation où il sera mentionné les détails du logement, notamment le prix de vente, la date prévue pour la signature définitive du contrat de vente, etc. …  Un dépôt de garantie devra être versé lors de la signature de ce contrat. 

 

Accès Immobilier Réunion Info 10  –Le besoin de rangement

Qui n'a jamais éprouvé un sentiment libérateur en jetant des papiers, magazines ou bibelots inutiles ? Qui n'a jamais eu le sentiment de nettoyer son mental en nettoyant sa maison ? Cette sensation agréable d'esprit en ordre ne doit rien au hasard. 

D'un point de vue social une maison bien rangée et propre, se veut accueillante et la démonstration du niveau de vie et de l'éducation de ses occupants. On aime recevoir dans un espace où l'on se sent bien, nous-même.

Nos activités domestiques, pourtant parfois vécues comme une corvée, nous procurent au final un plaisir esthétique indéniable : espace, lumière supplémentaire, odeur agréable, ... qui influencent directement notre psychisme et notre humeur. Et oui ! Le ménage et le rangement, en tant qu'actes de nettoyage du psychisme provoque la libération d'endorphines.

A vos balais !
 
 

Accès Immobilier Réunion Info 9  – La langue de l’habitat ou Comment l’habitat peut parler de vous ?

"Montre-moi ta maison et je te dirais qui tu es !" L’habitat est un reflet du moi profond de l’homme, de ses habitudes et de son mode de vie. C'est peut-être l'un des rares endroits où nous pouvons être nous-mêmes, vivre en harmonie avec notre individualité. La déco est capable d’affecter notre bien-être, d'apporter paix d’esprit, efficacité professionnelle et confort psychologique. La maison est l’endroit où coexistent des sentiments contrastés : l’amour et la sérénité avec les malentendus et parfois des tensions. Chaque pièce a sa symbolique propre.

Malgré que les Français attachent beaucoup d'attention au budget nourriture, le premier poste de dépenses est le logement. En plus de «savoir-vivre», les Français sont experts dans «l’art d'habiter».

Dans notre monde moderne, changeant et instable, le rôle de la maison comme une barrière de protection augmente de plus en plus. Rassurante, la maison permet à l’habitant de s'exprimer soi-même. Selon les couleurs et les matériaux utilisés, ou même l'aménagement, on peut savoir ce que l’habitant aime voire déteste.

"Cette collusion entre notre être profond et la façon dont nous aménageons notre espace apparaissait déjà dans les écrits d’Arthémidore de Daldis, philosophe grec du IIe siècle avant Jésus-Christ. Bien avant la psychanalyse, celui-ci affirmait que toute maison apparaissant dans un rêve était une image du moi", explique Pascale Senk (psychologies.com).

Dans notre mémoire, d'une manière générale, restent gravés  les lieux qui ont marqué notre vie : c'est la maison où l'on a passé notre enfance, ou nos vacances et la maison dans laquelle on vit maintenant avec notre famille, .... des endroits qui ont laissé une empreinte sur notre âme. Des murs qui ont été témoins de tant de moments de notre vie: amour, succès, infortune, richesse, besoin, convivialité, séparation...

Chaque pièce a sa propre symbolique. La partition entre le monde extérieur et le monde intérieur que représente la maison est l’entrée. Il est assez d'un coup d’œil sur l'entrée pour se faire une impression juste de l'ensemble du logement et de l'image sociale que l'occupant d'un logement veut donner.

La salle à manger / salon, dans laquelle nous recevons des amis, parents et connaissances, où nous organisons des événements familiaux, reflète généralement la qualité de la relation entre la famille et ses amis. Mais cette pièce n’est pas juste un endroit public. Ici, nous passons beaucoup de temps en regardant la télé, à lire, à s'amuser et rechercher notre confort.

Représentation de la fonction alimentaire, la cuisine est traditionnellement associé avec les concepts d'amour et de soins et démontre le statut de la mère dans la maison. «Elle représente toutes les capacités à se transformer soi-même comme on y transforme les aliments et donc à évoluer dans sa vie», analyse le blog Altea style et nature. Si la cuisine est ouverte et grande, comme un salon elle devient un lieu de dialogue et de rencontres. Si elle est fermée et petite, sa destination est juste la cuisson.

La chambre est le lieu le plus intime, notre refuge, où nous obtenons une véritable détente après une journée dure de travail. L’aménagement de la chambre démontre la qualité de la relation de couple. Une chambre vide signifie des relations légères et transparentes entre les conjoints. Au contraire, remplie de meubles et de bibelots la chambre parle de relations riches, mais compliquées. Un grand nombre de vieilles photographies montre la nostalgie du passé et le manque d'émotions positives dans le présent. Pour que la chambre exerce autant que possible son effet «refuge», lieu de décharge psychologique maximum, il est recommandé de la placer dans l'endroit le plus paisible de la maison et le plus éloigné de l'entrée et des lieux de passage. Il n’est pas conseillé de mettre une TV ou un bureau, car ils tuent les sentiments romantiques. En outre, lors de l'aménagement d'une chambre, il est conseillé d'intégrer des placards muraux plutôt que des meubles encombrants pour créer un maximum de place maximale et aérer la pièce. D'une manière générale, dans toutes les chambres, il est recommandé d'avoir une porte pour pouvoir s’isoler au besoin. Il est aussi souhaitable d'avoir tous les sièges face la porte et non dos à celle-ci, car l'individu aime avoir dans son champ de vision les personnes qui peuvent entrer .

La salle de bains est quand à elle le reflet de notre relation au corps, à nos émotions et nos désirs sexuels . Le nombre et la taille des miroirs nous dit le degré de narcissisme de l'occupant. 

Le bureau est le reflet de l'image que l'on veut donner de sa profession. Si sur les murs de la maison sont ornés de diplômes, photos ou autres documents montrant nos réalisations professionnelles, c’est une signe  d'une fierté certaine. 

Le grenier symbolise les idées encore un peu floues qui habitent nos pensées et la cave représente les zones d'ombre et de refoulement.

La maison, ainsi passée sur le divan prend du sens. Et pour ceux qui veulent en savoir plus, il existe plusieurs ouvrages et sites internet dédiés à la psychologies de la maison.

 

Accès Immobilier Réunion Info  8  – Comment investir dans l’immobilier cette année ?

La pierre reste chère. Beaucoup d’investisseurs privilégient les biens anciens à rénover, pour profiter d’une décote et d’un avantage fiscal. C’est encore plus rentable, si le bien acquis est destiné à la location. En effet, un bien à retaper revient moins cher après travaux que le même logement acheté en bon état.

En 2013, les investisseurs ont acheté à 74 % dans l’ancien et à seulement 16% dans le neuf selon un rapport de l’observatoire de Meilleurtaux. Deux ans en arrière, ce chiffre était à 38%. Pourquoi un tel retournement ? Certes, faire du neuf avec du vieux est dans l’air du temps (cf. nos petits écrans) ! Le concept de home staging (mise en valeur d’un logement pour mieux le vendre) se développe de plus en plus. Même si l’époque est au bricolage et au recyclage, la vraie raison est le prix !

Même si les prix de l’immobilier ont  (très) légèrement baissés (2.2% au troisième trimestre 2013, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers), les prix de l’immobilier restent toujours plus chers de 20 à 30 % dans le neuf par rapport à l’ancien. Outre que le neuf requiert un ticket d’entrée plus élevé, son prix écorne aujourd’hui de manière conséquente la rentabilité d’un investissement destiné à la location. Dans l’ancien, un propriétaire bailleur peut fixer plus librement le montant du loyer du premier bail, alors que ce n’est pas le cas avec les dispositifs d’investissements à incitation fiscale du neuf, où les loyers sont plafonnés par zone géographique.

Acquérir un bien en mauvais état et nécessitant donc des travaux permet de faire coup double pour booster la rentabilité. Le premier avantage est que le prix d’achat est moindre (moins de demande) et qu’il y a plus de possibilités de négociation. Un prix de mise en vente correct tient compte du coût des travaux à réaliser. Le second avantage se joue au niveau des frais de mutation (environ 7% du montant de la transaction dans l’immobilier ancien), le prix des travaux y échappe ! Le troisième avantage se joue au niveau fiscal. Réaliser des travaux ouvre droit à déduire leur montant des loyers encaissés (ouvre droit au déficit foncier classique).

En revanche, cette fiscalité ne s’applique pas à la location meublée non professionnelle, qui a par ailleurs bien d’autres avantages.

On parle de déficit foncier lorsque, sur une même année, les charges déductibles (frais d’agence, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, dépenses de travaux de réparation/amélioration/entretien sont supérieures aux loyers perçus. Dans ce cas, le déficit créé est imputable la première année sur le revenu global dans une certaine limite puis sur les suivantes. Autrement formulé, ce déficit vient réduire les autres revenus taxables (salaires notamment) la première année. Cela revient en quelque sorte à bénéficier d’une subvention de l’Etat, mais il y a obligation de louer le bien nu pendant trois ans à compter du 1er janvier suivant les travaux, en contrepartie. 

Outre l'aspect budgétaire, la rénovation présente des avantages certains pour l'avenir d’une location. Remettre à neuf l'électricité, installer une isolation phonique et/ou thermique, aménager une cuisine américaine ou imaginer un éclairage contemporain s'intégrant à l'architecture... sont autant de travaux qui séduiront les candidats locataires et réduiront ainsi le risque de vacance locative, la principale crainte de l'investisseur. 

Reste ensuite à bien choisir les artisans et à faire jouer la concurrence ! A prestations égales méfiez-vous des prix hors-normes. Le bon marché est toujours trop cher, comme le dit le dicton. Privilégiez des entreprises certifiées, notamment via le label Qualibat. Vérifiez également que les artisans ont pignon sur rue et qu’ils sont bien immatriculés au répertoire des métiers. N'hésitez pas non plus à demander au professionnel des photos de ses réalisations, des renseignements sur son ancienneté et la situation financière de son entreprise. Exigez l’attestation d’assurance responsabilité civile. Bon à savoir : la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) répertorie 380.000 artisans du bâtiment sur son site internet. 

En cas de doute sur la qualité du bâti, si des fissures sont visibles, il est préférable de consulter un architecte.

Il existe aujourd’hui des sites internet qui proposent de faire réaliser trois de vis concurrents d’artisans. Prudence néanmoins, il n'y a souvent aucun critère de sélection des entreprises.  Il existe également des courtiers en travaux dont le rôle est d’étudier le meilleur rapport qualité-prix sur la base de devis qu’il aura sélectionnés. Le courtage en travaux s'arrête à la signature de devis. Au-delà, le courtier peut proposer de vérifier l'état d'avancement des travaux, pour un coût d’environ 10% du montant des travaux. A défaut, il est recommandé de passer au minimum une à deux fois par jour sur le chantier pour vérifier son avancée et que les travaux correspondent bien à vos demandes et attentes. Et demandez le cas échéant que soit refait un travail bâclé, avant qu'il ne soit trop tard !

Une fois les travaux réalisés, reste à trouver le locataire idéal, bon payeur et qui prendra soin de votre bien flambant neuf... ou presque ! 

Dernier conseil pour conclure, ne vous focalisez pas uniquement sur l'aspect financier de l'opération. Avant tout, choisissez une localisation où la demande locative est certaine et vous laisse éventuellement espérer une valorisation du logement à long terme. Reste que les biens avec travaux ne sont pas légion. Pour les dénicher, il est essentiel de faire fonctionner le bouche-à-oreille. Les ventes aux enchères sont aussi un bon canal.

 

Accès Immobilier Réunion Info 7 – Difficile de devenir propriétaire ?

Selon un récent sondage IPSOS, près de huit français sur dix jugent « difficile de devenir propriétaire » dans leur commune à l’heure actuelle. 54% des personnes interrogées estiment « plutôt difficile » d’acheter un logement, 23% « très difficile », 20% « facile » et 3% « très facile ».

En matière de logement et des coûts qui y sont associés, le sondage révèle que les attentes es français vis-à-vis de leur commune sont d’abord une « baisse de la fiscalité locale » à 43 % et un « accès à la propriété facilité » à 30%, ces deux réponses ont été les plus fréquemment citées par les sondés qui pouvaient en donner plusieurs. Viennent ensuite « rendre les logements plus économes en énergie » à 27%, « rénover les logements existants » à 23%, « limiter le niveau des loyers » à 20%, « proposer des solutions adaptées pour les personnes âgées ou dépendantes » à 17%, « développer les logements pour les jeunes » à 14% ou encore « construire davantage de logements pour répondre à la demande » à 14% également, « développer le droit de préemption urbain dans le but de contrôler les prix de l’immobilier » à 8%,  « renforcer la mixité sociale » à 7%.

Interrogés sur l’action de leur commune en matière de logement, 64% l’on jugée « satisfaisante ».

En choisissant leur logement, les français interrogés ont affirmé avoir considéré comme « déterminant » son emplacement à 46% et son prix à 44%, loin devant le nombre de pièces, la superficie, le confort et les infrastructures de proximité.

Le montant des impôts locaux et la consommation d’énergie ont peu d’influence, selon les sondés (respectivement 4 et 3 %).

 

Accès Immobilier Réunion Info 6 – les éléments qui font la valeur de votre bien

Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ? Vaste question ! Un particulier se base souvent sur l’affectif lié à son bien, des travaux réalisés ou des prix trouvés dans des annonces. Un professionnel de l’immobilier se base sur des critères précis et objectifs qui peuvent augmenter la valeur d’un bien ou la diminuer ainsi que sur sa connaissance du marché local.

Le premier critère est sans conteste l’adresse (c’est-à-dire le secteur dans lequel se situe le bien) ! Un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement est toujours plus facile à vendre (où à revendre) s’il est situé dans un secteur agréable et à bonne réputation, … c’est-à-dire un secteur généralement demandé. Donc, avant d’acheter il est toujours recommandé de se promener dans les alentours si l’on ne connaît pas déjà bien le secteur.

Le deuxième critère que l’on pourrait citer est l’environnement immédiat, les services de proximité et commerces. Une école à deux pas peut être aussi bien un atout qu’un inconvénient. Le bruit des récréations et de leurs sonneries peut être gênant pour les grasses matinées, mais les personnes qui travaillent la journée n’en seront pas perturbées et pourront bénéficier d’un environnement calme les soirs et week-ends mais aussi souvent d’une vue dégagée. Une supérette ou un supermarché pas trop loin est un bel atout. Un restaurant en pied d’immeuble ou une discothèque à proximité ne conviendra pas aux personnes qui recherchent de la tranquillité. Une boulangerie au rez-de-chaussée peut être perçue comme gênant pour les odeurs, le bruit des livraisons et des machines. On pourrait aussi citer le cas des poissonneries, fromageries, d’une usine laitière à proximité dont les odeurs peuvent être gênantes … Le voisinage de ce type de professions peut entraîner une dévalorisation de 3 à 10% de la valeur d’un bien lui-même.

Troisième critère, l’aspect extérieur de l’immeuble ou de la maison. Avant même d’entrer, la première impression est déterminante : aspect général, architecture, travaux à prévoir, … Cela peut avoir un impact plus ou moins important sur le prix. Trois acheteurs sur quatre ne veulent pas avoir de travaux, surtout s’ils touchent à l’électricité, aux sanitaires ou à la cuisine. S’il s’agit simplement de donne un coup de pinceau, c’est différent. 

Poursuivons avec un quatrième aspect, l’étage ! A l’intérieur d’un même immeuble, à la même adresse, il peut y avoir des écarts de prix de 30 à 40 % du m² entre un rez-de-chaussée sur cour sombre et un dernier étage avec une grande varangue. En effet, les rez-de-chaussée et premier étage sont dévalorisés par rapport aux deuxièmes et troisièmes, mais aussi par rapport aux étages plus hauts si la copropriété possède un ascenseur. Pourquoi ? Il y a moins de risque de cambriolage au troisième qu’au rez-de-chaussée ou au premier, exception faite du dernier étage où les voleurs peuvent passer par le toit et où ils peuvent être moins dérangés par le voisinage. Il peut y avoir une différence de valorisation de cinq pourcent par étage au fur et à mesure que l’on monte. Le rez-de-chaussée reste un marché spécifique qui peut souvent intéresser les professions libérales (sous réserve que le règlement de copropriété le permette) ou les personnes à mobilité réduite. Les grandes varangues, dans la mesure où elles ne sont pas trop exposées au vent, sont aussi très recherchées et justifient souvent un prix supérieur à la moyenne. 

Cinquième point, le plan (ou disposition des pièces). Il est plus important qu’on ne le pense ! Une bonne séparation entre la partie vie et la partie nuit est souvent un critère très apprécié des acheteurs. A l’inverse une cuisine distante d’une salle à manger pourrait être un frein à l’achat. Certains appartements sont « mal fichus », avec de petites chambres, des pièces mal disposées, des couloirs inexploitables, un duplex sans wc au niveau bas… ce qui entraîne inévitablement une moins-value. Plus un bien a de chambres, plus il y aura d’acquéreurs potentiels. Un 100m² avec 4 chambres a plus de valeur qu’un 100m² avec 2 chambres. Il y aura plus d’acquéreurs potentiels. C’est la loi du marché. De même plus un bien a de chambres plus il devra avoir de salles de bains pour se vendre facilement.

Parlons maintenant de l’exposition ! C’est un critère important pour beaucoup de gens. Bien que les amateurs de vue montagne soient nombreux ils ne dépassent pas les amateurs de la vue mer. L’absence de vis-à-vis est aussi un atout de taille, notamment pour les maisons avec jardin… et piscine. L’ensoleillement ou l’ombrage sont évalués différemment selon les personnes. Certains acheteurs préfèreront un appartement côté soleil levant à un autre soleil couchant pour éviter que ses pièces ne chauffent (et plus particulièrement les chambres).

Les charges de copropriété sont également prises en compte mais elles font partie des critères encore secondaires des acheteurs, même si l’information de l’acquéreur est aujourd’hui renforcée dans ce domaine avec la loi ALUR et que de plus en plus d’acheteurs potentiels demandent à voir les appels de fonds (pour les charges courantes) et les procès-verbaux d’assemblée générale (pour les gros travaux votés). Une copropriété avec beaucoup de débiteurs entraine dans les temps une dépréciation des biens car sans fonds suffisants disponibles une copropriété ne peut engager de travaux d’entretien ou d’amélioration.

 

Accès Immobilier Réunion Info 5 – Les frais d’acquisition d’un bien immobilier

Un ménage qui fait l’acquisition d’un bien immobilier doit savoir qu’en plus du coût du bien qu’il achète, vont s’ajouter d’autres frais. Ces frais, qui ne sont généralement pas financés par les banques dans le cadre d’un prêt immobilier, sont souvent mal estimés par les futurs propriétaires et il leur faut disposer d’un apport personnel suffisant pour y faire face.

On parle souvent du 8 % de frais notariés, mais qu’en est-il réellement ? Selon les calculs du Conseil Supérieur du Notariat, pour l’achat d’un bien, les frais bancaires s’élèvent à environ 1% du prix du bien, la fiscalité collectée par le notaire (les droits de mutation et taxes) est la charge la plus lourde et représente 6 %, et la rémunération du notaire 1,50 %.

 

Accès Immobilier Réunion Info 4 – Colorer sa maison ?

La couleur influence nos vies. La psychanalyse lui reconnaît d’ailleurs des actions sur notre moral. La tendance n’est plus aux murs blancs et la simple décoration d’un mur de couleur change l’atmosphère d’une pièce. Nous vous proposons ici un décodage de ces couleurs :

Le blanc : Inspirant la pureté et l’ouverture, le blanc est la couleur de tous les possibles.

Le violet : Associé au mystère, à la richesse, à la délicatesse, le violet appelle au lâcher-prise.

Le bleu : Couleur du ciel et de la mer, associée au pacifisme, au calme, aux grands espaces, au rêve, le bleu a des vertus apaisantes.

Le vert : Couleur de la nature, le vert évoque l’harmonie, tranquillité et le renouveau et a un effet positif sur le système nerveux.

Le jaune : Couleur du soleil et de la lumière, le jaune est une couleur chaude est stimulante, qui favorise la sociabilité.

L’orange : L’orange évoque la vitalité, et la jeunesse, il favorise le dynamisme et la spontanéité.

Le rouge : L’énergie qui se dégage du rouge est particulièrement positive et créatrice. Cette couleur est si tonique que quelques touches suffisent pour réveiller une pièce.

Le rose : Couleur de l’insouciance, de l’intimité, le rose inspire la gaieté, l’enthousiasme et la féminité.

Le marron : Couleur évoquant la terre et la matière, le marron procure un sentiment de stabilité et de repli.

Le gris : Réunion des opposés (noir et blanc), le gris invite à se tourner trop vers soi et invite à la lenteur.

Évitez toutes les couleurs dures, qui dépriment ou dont l’énergie est contraire à l’attente de la pièce. Exemple: le rouge dans la chambre, cette couleur est trop énergique, dramatique pour convenir à un lieu où l’on dort.

Les couleurs recommandées pour la chambre, la salle de bains, les wc, et les pièces de rangement : marron, gris, noir, mauve, beige et les coloris foncés ou mélangés au brun et au gris. Les couleurs recommandées pour le hall d’entrée, le salon, la bibliothèque, le bureau : blanc, vert, bleu, violet

Les tons conseillés pour la cuisine, la salle à manger, les bureaux/commerces, salle de jeux : rouge, orange, pourpre, fuchsia, rose, le jaune, … et toutes les couleurs vives en général.

En plus de pots de peinture prêts à l’usage, les magasins de bricolage proposent de préparer des teintes à partir de nuanciers ou peuvent même reproduire une couleur à partir d’un morceau de tissus scanné.

 

Accès Immobilier Réunion Info 3 – Mieux vivre chez soi ?

Les français s’intéressent de plus en plus au bien-être chez soi et à la décoration. Les nombreuses émissions de télévision ou magazines de décoration répondent à cette demande.

Le Vastu et le plus connu Feng Shui sont deux disciplines visant à harmoniser l’habitat (mais aussi les bureaux et commerces,…) pour en faire un lieu sain, agréable à vivre, et attirer la prospérité sur ses occupants : énergie, quiétude, sérénité…

Présentons ces deux disciplines qui s’intéressent de très près aux énergies de la maison et au bien-être de ses occupants dans le contexte culturel et mythologique de leurs pays d’origine.

Le Vastu est une discipline qui serait née il y a 5 000 ans et est donc l’ancêtre du Feng Shui qui serait agé de 3 500 ans. Comme son nom l’indique le Vastu Shastra est un terme indien qui peut se traduire par « science de la construction, de l’architecture ». Abandonné depuis longtemps en Inde (impérialisme oblige), il a été remis au goût du jour dans les années 90. Comme tout aspect traditionnel de la culture indienne est relié au sacré, le Vastu prend ses racines dans une approche spirituelle de l’existence, soucieuse de vivre en lien étroit avec l’univers. Le Vastu s’attache à la circulation d’une énergie dans le maison, le prâna (souffle) et se base sur les 5 éléments traditionnels (terre, feu, eau, air, éther). Chaque objet, couleur ou endroit étant composé d’énergies positives, négatives et neutres, il est nécessaire de bien les agencer afin d’éviter que l’une ne domine l’autre, pour trouver le bon équilibre entre les énergies. Le Vastu préconise l’orientation des pièces mais aussi des trucs et astuces pour compenser les défauts des pièces qui seraient mal orientées. Le Vastu recommande par exemple d’aménager les chambres à l’ouest avec une tête de lit orientée à l’est.

Le Feng Shui est une discipline d’origine chinoise, qui signifie littéralement « le vent et l’eau ». Véritable art de vivre, il est à l’origine des plans de construction de certains villes de chine. Basé sur les principes du Yin (inactif, ombre, féminin, statisme, montagne,…), du Yang (actif, exposé à la lumière, masculin, mouvement, eau…) et des cinq éléments (bois, feu, métal, terre, eau), il est parfois défini comme la médecine de l’habitat. L’objectif du Feng Shui est l’identification et l’optimisation des flux de chi (souffle vital environnemental). Plusieurs spécialistes du Feng Shui proposent leurs services à l’île de la Réunion.

Ces deux pratiques présentent des similarités d’approche et nécessitent toutes deux l’usage d’une boussole. Des praticiens de l’une s’intéressent généralement à l’autre. Elles s’appuient sur de nombreux postulats non admis par la communauté scientifique, puisque n’ayant jamais été prouvés à travers aucun protocole scientifique. Néanmoins elles peuvent apporter des indications intéressantes dans l’aménagement de nos espaces de vie.

De grandes entreprises comme Orange, British Ariways, Body Shop et des personnalités comme Tony BLAIR ont fait appel à des experts Feng Shui et ensuite se sont dirigés vers son ancêtre le Vastu.


Accès Immobilier Réunion Info 2 - L’immobilier, toujours perçu comme l’investissement refuge par excellence des français ?

Même si les investisseurs commencent à reprendre goût au risque, ils continuent de plébisciter la sécurité de l’immobilier.

C’est en effet la conclusion du troisième baromètre IFOP/CERENICIMO présenté le jeudi 16 janvier 2014 : 87 % des sondés se déclarent globalement satisfaits d’un investissement immobilier, contre 70 % pour l’assurance vie, ou 52% pour les placements boursiers, et 49 % pour les livrets d’épargne.

L’immobilier rassure : 85 % des sondés satisfaits d’un investissement immobilier privilégient la pierre pour sa sécurité et 83 % la disent « valeur rassurante ». 81 % pensent que l’investissement immobilier fournit plus de sécurité qu’un placement financier tandis que 79 % le jugent plus rationnel.

Néanmoins, l’immobilier n’est pas toujours vu comme le meilleur investissement, tout dépend des objectifs de l’investisseur. En effet, les français qui privilégient la régularité des revenus mentionnent les livrets d’épargne à 40 %, loi devant l’immobilier à 27 %, et ce malgré la chute du rendement de l’épargne réglementée. Il convient de noter également que les épargnants privilégient les livrets pour le prémunir des hausses d’impôts, tandis que la pierre est favorisée lorsque l’objectif est de se protéger de l’inflation.

 

Accès Immobilier Réunion Info 1 - Le syndic a-t-il une obligation de mise en concurrence pour les travaux ?

On entend parfois dire certains copropriétaires qu’il est obligatoire d’avoir trois devis pour voter sur des travaux en assemblée générale, mais qu’en est-il réellement ?

L’article 19-2 du décret du 17/03/1967 précise que la mise en concurrence résulte soit de la demande de plusieurs devis, soit de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Il convient de rappeler également que l’assemblée générale adopté à la majorité de tous les copropriétaires un montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est rendue obligatoire (article 21 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965).

La cour de cassation, dans une décision du 27/11/2013 affine ce dernier article en précisant que la mise en concurrence est respectée dès lors que deux ou trois entreprises ont été consultées pour établir un devis, peu importe qu’elles n’aient pas toutes répondues.

En tant que syndic, nous veillons toujours à présenter deux devis à nos copropriétaires pour les décisions d’assemblées générales.