LEXIQUE DE LA COPROPRIETE


Le droit et la pratique de la copropriété recouvrent un grand nombre de termes techniques et juridiques. Nous vous proposons donc la consultation du lexique suivant, pour y voir plus clair, en cas de besoin :

Achalandage

C'est la capacité d'un fonds de commerce à attirer des clients grâce à son emplacement.

Administrateur de biens

Cette appellation désigne les professionnels qui gèrent des immeubles : gestionnaires locatifs et syndics de copropriété. Ces professions sont réglementées et régies par la loi du 2 janvier 1970, dite loi " Hoguet ", et son décret d'application du 20 juillet 1972.

Assemblée(s) générale(s)

Ce sont les réunions de copropriétaires en propriété ou de co-lotis en lotissement, qui ont lieu au moins une fois par an. Les textes en vigueur peuvent être complétés par les règlements de copropriété ou de lotissement concernant leurs modalités (les pouvoirs de vote et de participations aux charges de fonctionnement y sont définis). En pratique, C'est l'occasion pour les copropriétaires de se rencontrer, d'échanger, de valider la gestion passée, et d'anticiper le futur de la résidence.

Assurance dommages-ouvrage

C'est une police d'assurance obligatoire pour les constructeurs d'immeubles ou les maîtres d'ouvrages de travaux donnant lieu à une garantie décennale légale. Elle est souscrite par le promoteur pour les immeubles neufs et peut être souscrite par le syndic, à la demande des copropriétaires, dans le cadre des travaux sur le gros œuvre ou sur le clos et couvert d'une copropriété ancienne. Cette police garantit l'indemnisation du syndicat des copropriétaires en cas de malfaçons ou désordres relevant de la garantie de parfait achèvement et/ou de la garantie décennale et évite ainsi de devoir mettre en cause la responsabilité des intervenants à la construction ou aux travaux (cette assurance indemnise la copropriété et se retourne ensuite vers eux).

Cahier des charges

C'est un document que l'on trouve dans les lotissements et venant compléter les règles d'urbanisme. Le cahier des charges est indissociable du permis de construire et ne peut être modifié que par l'assemblée générale du lotissement et avec l'autorisation des autorités qui l'ont délivré

Carnet d'entretien d'immeuble

C'est un document qui consigne toutes les informations relatives à l'entretien d'une copropriété. Il est destiné à l'information d'un acquéreur d'un lot de copropriété et à suivre les travaux réalisés au fil des années.

Charges de copropriété

Ce sont les dépenses d'une copropriété. Elles font l'objet d'appels de provisions en cours d'exercice afin de faire face aux dépenses d'entretien de l'immeuble et sont régularisées en fin d'exercice (en fonction des dépenses réelles). Elles sont calculées en fonction des tantièmes attribués à chaque lot dans le règlement de copropriété et selon les clés de répartition concernées (les quotes-parts peuvent être différentes pour certains types de dépenses).

Clé de répartition

C'est le mode de calcul de l'imputation aux copropriétaires des charges de l'ensemble immobilier. Ces dernières peuvent se diviser en plusieurs clés de répartition, déterminées dès la création de la copropriété. Sur tous les immeubles on trouve des charges dites générales, qui se rapportent à la conservation et à l'entretien de l'immeuble et d'autre part, des charges dites spéciales, entraînées par l'utilisation spécifique des services collectifs et des éléments d'équipement commun (ascenseur, eau chaude, antenne de télévision collective,…).

Les premières sont communes à tous les copropriétaires. Il s'agit des frais générés par la réfection du gros œuvre (toiture, murs, escaliers, façades…), l'entretien de l'immeuble (hall, couloirs, canalisations, local poubelles, éclairage, espaces verts…), l'administration de l'immeuble (honoraires syndic, impôt et taxe des parties communes, salaires de la concierge ou du gardien, frais de justice…). Elles sont réparties en tantièmes entre tous les copropriétaires, C'est ce mode de calcul que l'on appelle clé de répartition charges communes générales.

Les secondes, les charges spéciales, sont réparties sur des critères d'utilité. Prenons l'exemple des frais liés à un ascenseur (contrat d'entretien, électricité, téléphone en cabine, remplacement des mécanismes défectueux…), ils ne sont pas imputés aux copropriétaires du rez-de-chaussée (sauf s'il leur permet d'accéder à un parking en sous-sol) et chaque lot en a un usage différent en fonction de sa superficie et de son étage. Une clé de répartition spéciale est donc nécessaire et ce dès la création de la copropriété. On parle alors de « clé de répartition spéciale ascenseurs ».

Conseil syndical

C'est, avec l'assemblée générale et le syndic, l'un des trois organes de fonctionnement d'une copropriété. Depuis 1985, le conseil syndical est obligatoire dans tous les immeubles en copropriété. Son fonctionnement et ses prérogatives sont fixés par la loi du 10 juillet 1965, par le décret du 17 mars 1967 et par des précisions éventuelles du règlement de copropriété de votre immeuble. Son rôle est purement consultatif, il « assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Il est élu par les copropriétaires lors de l'assemblée générale pour une durée de 3 ans maximum. En pratique il est un relais entre les copropriétaires, le syndic, les fournisseurs.

Convention CIDRE

C'est une convention (Convention d'Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en dégâts des Eaux) passée entre un grand nombre d'assureurs afin de faciliter la gestion des sinistres de dégâts des eaux courants (sinistres les plus fréquents en copropriété).En dessous d'un certain montant de dommage, sur estimation d'expert envoyé par l'assureur de l'occupant lésé, ce dernier indemnise son client et n'exerce pas de recours en responsabilité contre l'assureur du responsable.

Copropriété

C'est le mode d'organisation d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier dont « la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes», qui fonctionne sous le régime de l'indivision forcée.

Les copropriétés sont régies par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par celles de son décret d'application du 17 mars 1967.

L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, qui est doté de la personnalité juridique et qui a pour objet « la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes » et donc la défense des intérêts collectifs.

Toute copropriété est obligatoirement gérée par un syndic.

Destination de l'immeuble

C'est un peu la " personnalité " de l'immeuble (ou ensemble immobilier), autrement dit son standing et la manière dont peuvent être occupés les appartements : occupation bourgeoise (« usage exclusif d'habitation », « usage d'habitation bourgeoise »), mixte (habitation et commercial ou professionnel) ou commerciale. Un règlement de copropriété peut prévoir que les lots du rez-de-chaussée peuvent être occupés par des professions libérales ou uniquement destinés à des professions commerciales ou interdire spécifiquement certaines activités commerciales.

Etat descriptif de division

C'est un document essentiel en copropriété, qui est généralement intégré au règlement de copropriété. Il comporte une liste des lots privatifs numérotés, une description qui précise ou induit l'usage auquel il est destiné, et les " tantièmes " (millièmes, dix-millièmes,…) de copropriété.

Fonds de roulement

C'est un fonds qu'on appelait antérieurement « avance permanente de trésorerie ».

Depuis un décret de 2004, sous l'intitulé "réserves" sont regroupés trois comptes : les provisions pour travaux (non remboursables au copropriétaire), les subventions et les avances (remboursables en cas de changement de propriétaire) qui correspondent au fonds de roulement prévu par le règlement de copropriété ou voté en assemblée générale.

Le fonds de roulement ne peut excéder 1/6ème du budget prévisionnel. Il est indispensable, pour garantir au syndic une souplesse de trésorerie dans sa gestion. Il permet de faire face aux dépenses pendant le délai de règlement des provisions, de compenser les retards de paiement des copropriétaires, et de faire face aux à-coups et à la saisonnalité dans les dépenses. Le syndic ne peut en aucun cas faire d'avances de fonds pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale

Ce sont les garanties légales attachées à toute construction neuve mais aussi sous certaines conditions aux gros travaux.

La garantie de parfait achèvement : elle dure 1 an et engage l'entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit lors de la réception (réserves), soit par écrit (en lettre recommandée) postérieurement à celle-ci.

La garantie biennale de bon fonctionnement : elle dure 2 ans et couvre les éléments d'équipements (appareils et équipements sanitaires, de sécurité incendie, d'éclairage, les interphones, les ascenseurs,…

La garantie décennale : elle rend l'entrepreneur responsable de plein droit des dommages (même résultant d'un vice du sol), qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette garantie exclut donc les désordres esthétiques.

Lotissement

C'est l'ensemble de propriétés résultant d'une division d'un terrain en vue de la construction de maisons individuelles.

Les règles de fonctionnement d'un lotissement sont définies par le cahier des charges, le règlement de lotissement et une ordonnance du 1er juillet 2004.

Un lotissement donne lieu à la création d'une association syndicale libre (ASL) dont les modalités de fonctionnement se situent entre l'association et la copropriété.

Président de l'assemblée générale

C'est un des membres obligatoires du bureau d'une assemblée générale désigné par cette dernière parmi ses membres. En pratique, il contrôle les pouvoirs et certifie exacte la feuille de présence, distribue les éventuels pouvoirs en blanc, avant d'animer les débats (en veillant à ce que chacun puisse s'exprimer). Enfin il vérifie l'exactitude du procès-verbal de séance et le signe.

La procédure au fond : C'est une procédure judiciaire visant à obtenir d'un tribunal qu'il statue sur le fond du litige soumis.

Procédure au fond et procédure en référé

La procédure en référé : C'est une procédure judiciaire rapide pour faire face aux urgences et à la nécessité de prendre des mesures conservatoires.

Projet de résolution

C'est le texte de la question soumise au vote (résolution) sur laquelle les auteurs de l'ordre du jour (généralement le syndic mais aussi demande éventuelle d'un copropriétaire ou du conseil syndical) souhaitent faire délibérer l'assemblée générale. Le décret du 17 mars 1967 rend obligatoire, à peine de nullité des décisions concernées, la notification (envoi recommandé des convocations) au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale d'un projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur certaines questions.

La rédaction de ces projets de résolution permet une bonne préparation de l'assemblée, une parfaite information des copropriétaires, la clarté des votes prononcés et facilite l'établissement du procès-verbal. En revanche, rien n'oblige à s'y tenir, s'agissant de projets. Le président de l'assemblée peut parfaitement compléter le texte ou proposer un texte différent, voire contraire si une majorité se dégage (par exemple pour un refus de la résolution proposée avec l'ordre du jour).

Provision(s) sur charges

Ce sont les sommes d'argent (provisions) que le syndic demande aux copropriétaires (par quart trimestriels) selon le budget prévisionnel voté par l'assemblée générale afin de faire face aux dépenses de la copropriété. On parle de provisions car le solde définitif résultera de l'approbation des comptes du syndicat lors de l'assemblée générale suivante.

Les provisions, dès lors qu'elles sont appelées (exigibles), sont acquises au syndicat. En cas de vente par un copropriétaire de ses lots en cours de trimestre, il incombe au vendeur de récupérer le trop versé auprès de son acquéreur.

Les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Quitus

C'est une approbation, par l'assemblée des copropriétaires - ou l'assemblée des propriétaires d'une association syndicale - de la gestion globale effectuée par le syndic sur un exercice donné et qui suit le vote de l'approbation des comptes.

Le quitus est une pratique établie par la profession et largement traitée par la jurisprudence (ni instaurée par la règlementation de la copropriété, ni des associations ou sociétés). Dans tout contrat le client accepte la fourniture ou la prestation (par la réception ou le paiement), sans pour autant que cela ne le prive pas de tout recours ultérieur (mais uniquement pour ce qui n'était pas normalement décelable lors de l'acceptation). La même logique s'applique au syndic qui le demande chaque année en rendant compte de son mandat et en présentant ses comptes.

Quorum

C'est nombre de voix minimum de membres présents ou représentés nécessaire pour qu'une assemblée générale puisse délibérer. Cette notion n'existe pas pour les assemblées de copropriétaires.

Règlement de copropriété

C'est un contrat constitutif et permanent de la copropriété ( l'équivalent des statuts d'une société ou d'une association). Chaque personne qui fait l'acquisition d'un lot au sein d'une copropriété l'accepte nécessairement en signant son acte d'achat (il s'en fait remettre un exemplaire par le vendeur).

Établi à la constitution de la copropriété par un notaire, il fixe les droits et les obligations des copropriétaires de l'immeuble, les quotes-parts de chaque lot pour la propriété des parties communes et la répartition des charges, décrit précisément les parties communes (affectées à l'usage de l'ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux), décrit les parties privatives (réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire) et en fixe les conditions de jouissance.

Scrutateur

C'est celui qui scrute les décisions de l'assemblée générale (une des fonctions du bureau de séance). Son élection n'est pas obligatoire. En pratique, il vérifie la régularité de la feuille de présence et du décompte des voix des présents, représentés et absents, ainsi que de l'enregistrement des résultats des votes et leur transcription au procès-verbal. C'est également le cas dans les assemblées de propriétaires des ASL. Il était antérieurement appelé assesseur.

Syndic de copropriété

C'est l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires désigné par l'assemblée générale (pour une durée déterminée qui ne peut dépasser trois ans jour pour jour) à la majorité de l'article 25 et le cas échéant 25-1 de la loi. Il gère l'immeuble et les équipements collectifs. Il exécute les décisions de l'assemblée générale, applique le règlement de copropriété et représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.

Le syndic professionnel (à la différence du non professionnel) est soumis obligatoirement aux contraintes réglementaires qui s'imposent à la profession d'administrateur de biens (profession règlementée). La loi Hoguet oblige, au travers de la délivrance (et du renouvellement) de la carte professionnelle, à justifier de sa qualification (diplômes ou expérience professionnelle), de sa probité (non condamnation), d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Ainsi un syndic non professionnel n'offre pas des garanties équivalentes.

Syndicat des copropriétaires

C'est un organisme qui naît obligatoirement dès lors que deux propriétaires ou plus partagent un ensemble immobilier bâti. Le syndicat est soumis au statut instauré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. La loi stipule dans son article 14 que : « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile » dont l'objet est « la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ». Sa responsabilité est tant civile que pénale, à l'égard des tiers comme des copropriétaires.

Il se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour prendre les principales décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Tantièmes de copropriété

C'est la quote-part attribuée à chaque lot de copropriété par l'état descriptif de division, qui fixe la quote-part de la propriété du sol et permet de déterminer le nombre de voix dont dispose un copropriétaire en assemblée générale mais aussi sa participation aux charges de copropriété.

A l'origine, les tantièmes étaient des millièmes, mais la taille des copropriétés a amené des dix-millièmes voire cent-millièmes et les modificatifs de règlements des totaux qui ne sont pas rond.

Travaux d'entretien

Ce sont les travaux qui visent à conserver et maintenir en état l'immeuble, ses différents composants et équipements (y compris en les renouvelant lorsqu'ils sont en fin de vie). Ils se votent à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24).

Travaux d'amélioration

Ce sont les travaux relatifs à la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Ces travaux se votent à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26), ou à l'unanimité de tous les copropriétaires si ces améliorations modifient la destination de l'immeuble.