LEXIQUE GESTION - LOCATION


Achalandage

C'est la capacité d'un fonds de commerce à attirer des clients grâce à son emplacement.

Aide personnalisée au logement

C'est une aide au logement, couramment appelée APL, versée par les Caisses d'Allocations Familiales. Elle vise à aider les locataires et les accédants à la propriété, sous conditions de ressources, pour leur résidence principale. Si le bénéficiaire est un locataire, une convention est conclue entre l'état et le propriétaire du logement. Un bail conforme à cette convention est impératif et l'aide est versée directement au propriétaire.

Administrateur de biens

C'est le terme utilisé pour désigner les gérants d'immeubles (gestionnaires d'immeubles locatifs, mandataires de propriétaires de maisons individuelles ou de logements/locaux en copropriété) et les syndics de copropriété. Les administrateurs de biens sont soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet , et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. La mission de gestion est formalisée par un mandat de gérance.

Bail

C'est le terme utilisé pour parler du contrat de location, fixant les conditions de la mise à disposition du ou des locaux concernés pour une certaine durée.

Bail commercial

C'est le contrat de location spécifique aux locaux commerciaux. Le bail commercial se distingue du bail d'habitation par des règles de durée et d'indemnisation du locataire en cas de congé qui confèrent au titulaire de ce bail une propriété commerciale.

Bail de droit commun

C'est l'appellation donnée à un bail régi par le code civil (articles 1708 à 1762). Lorsqu'un type de local ne relève pas d'une législation spécifique, les conditions de la location sont régies par le code civil. Peu de type de locaux bénéficient encore de ce régime souple : les locaux professionnels non commerciaux, les locaux meublés, les locations saisonnières, les locations de remises, garages, boxes, et emplacements de stationnement loués seuls.

Bail d'habitation

les locaux d'habitation loués vide relèvent des lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989 (et certains baux anciens sont encore soumis à une loi du 1er septembre 1948).

Bailleur

C'est la personne qui donne à bail, autrement dit le propriétaire d'un bien qui le met en location.

Colocation

C'est la location d'un bien à plusieurs locataires : couple de concubins, couple « pacsé », fratrie, amis, étudiants, …

Commandement de payer

C'est un acte par lequel un huissier de justice réclame à un locataire indélicat de s'acquitter de sa dette de loyers impayés. La personne s'étant portée caution se voit également signifier le commandement de payer.

Congé

C'est l'acte par lequel l'une des parties au bail notifie à l'autre son intention de ne pas le reconduire. En fonction du type de bail le formalisme et les délais diffèrent.

Caution

C'est l'appellation courante mais erronée du dépôt de garantie. Au sens propre, c'est un acte important par lequel une personne (physique ou morale) garantit le locataire du paiement de ses loyers. On utilise aussi l'expression « caution personne physique » pour éviter les malentendus de compréhension. Un acte distinct du bail, mais annexé à celui-ci est rédigé selon un formalisme très précis nécessitant la rédaction d'un texte manuscrit par le cautionnaire. La caution prend fin avec le contrat pour lequel elle a été souscrite et ne vaut pas pour sa prolongation ou son renouvellement ! Depuis 2009, une loi interdit au propriétaire louant un logement non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 de cumuler assurance des loyers impayés et cautionnement. Si le bailleur est une personne morale (hormis SCI familiale), le cautionnement ne peut être demandé que s'il est apporté par un organisme spécifique ou en cas de locataire étudiant, si ce dernier ne perçoit pas une bourse de l'enseignement supérieur.

Cautionnaire

C'est la personne qui se porte caution d'une autre personne, c'est-à-dire qu'elle s'engage au paiement des loyers afin d'offrir une garantie de solvabilité au propriétaire du logement.

Cession de bail

C'est un acte par lequel le titulaire d'un bail commercial se substitue un autre locataire en ses lieux et place. Cette cession intervient généralement à titre onéreux pour céder ce que l'on appelle le « droit au bail ». Si elle n'est pas expressément interdite par le bail, la cession du bail est de droit. A défaut elle nécessite, l'accord exprès du bailleur qui intervient dans l'acte de cession ou par un avenant au bail est nécessaire.

Cession de fonds de commerce

C'est l'acte par lequel une entreprise cède son fonds de commerce. Ce dernier inclut les contrats liés à l'exploitation commerciale et notamment le bail commercial. Contrairement à une simple cession de bail, le bailleur ne peut s'opposer à une cession de fonds de commerce, ni se prononcer sur le choix du repreneur. En revanche, dans certains cas l'accord du bailleur est nécessaire : lorsque le repreneur souhaite un élargissement des activités prévues au bail (déspécialisation) ou la possibilité de recourir à la sous-location, ou encore dans le cas où le bail arrive près de son terme et que le repreneur exige une promesse de renouvellement à des conditions fixées à l'avance, un renouvellement anticipé, …

Dépôt de garantie

C'est une somme d'argent que le locataire verse, lors de la signature du bail, entre les mains de l'administrateur de biens, en garantie des éventuelles dégradations volontaires ou accidentelles. Dans les baux d'habitation nus soumis à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est d'un mois (maximum). Cette somme est restituée dans un délai maximum de deux mois à compter de la restitution des clés. Une provision est généralement conservée pour apurement des charges non encore arrêtées.

Déspécialisation

C'est la modification ou l'élargissement des activités autorisées par un bail commercial. Elle nécessité généralement l'accord du bailleur, qui dans certains cas ne peut s'y opposer : impératif économique, cession de bail suite à départ à la retraite, … et uniquement lorsque les activités sont compatibles avec la destination de l'immeuble et qu'il n'y ait pas remise en cause des droits des autres locataires ou des créanciers inscrits. Le propriétaire peut en revanche demander une indemnité pour préjudice subi s'il est en mesure d'en établir l'existence et la valeur, et en profiter pour demander une augmentation de loyer dépassant les contraintes du plafonnement.

Droit au bail

Voir Pas de porte.

Charges locatives

Ce sont les charges, soit que le locataire entreprend par lui-même, soit au bénéfice direct du locataire, dont le remboursement est demandé par le propriétaire.

Charges récupérables

C'est la part des charges réglées par le propriétaire dont l'agence demande le remboursement au locataire. Il peut s'agir de dépenses afférentes aux locaux loués, ou des charges de copropriété, ou des dépenses collectives de l'immeuble locatif (réparties entre les lots au prorata des tantièmes locatifs. Concernant les logements loués à titre d'habitation principale dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 les charges récupérables sont les charges d'entretien courant et de consommations. Sont exclues les dépenses d'administration et d'assurance, la taxe foncière (sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères), les travaux d'entretien lourd, ou les travaux d'amélioration. Un bail ne peut y déroger. Concernant les autres baux, la liberté est grande, et ce sont les clauses du bail qui font foi.

Convention CIDRE

C'est la Convention d'Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en dégâts des Eaux passée entre un grand nombre d'assureurs pour éviter les expertises contradictoires et les recours pour tous les sinistres de dégâts des eaux d'un montant de dommages inférieur aux seuils de 1 600 € HT pour les dommages matériels et 800 € HT pour les dommages immatériels. En dessous de ces montants de dommages, sur estimation d'expert d'assurance, l'assureur de l'occupant sinistré indemnise son client et n'exerce pas de recours en responsabilité contre l'assureur responsable.

Diagnostic de performance énergétique

C'est un document attribuant une note à chaque logement en fonction de ses dépenses d'énergie. Obligation créée par une ordonnance du 8 juin 2005, ce diagnostic n'est pas applicable à l'île de la Réunion.

Etat des risques naturels et technologiques

C'est un document visant à l'information du locataire de l'existence dans la zone où se situe le logement des risques prévisibles (zones concernées par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret).

Fonds de commerce

C'est la substance commerciale de l'entreprise. Bien qu'il ne soit légalement défini nulle part, il est constitué des éléments suivant : clientèle, achalandage, droit au bail, stock de marchandises, agencements, matériel d'exploitation, logiciels, brevets et savoir-faire, … L'existence d'un fonds de commerce est conditionnée par son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

Gestion locative

C'est la prise en charge par un intervenant professionnel de la gestion d'un bien immobilier, mis en location par un propriétaire ou investisseur. Le bailleur se décharge, à travers un mandat de gérance de la gestion courante de son bien : rédaction des contrats de location, état des lieux d'entrée et de sortie, encaissement et révision annuelle des loyers, régularisation des charges, renouvellement des baux, entretien courant de l'immeuble, … Une gestion personnalisée dégage le propriétaire de toute contrainte et offre pour le locataire l'assurance d'avoir un interlocuteur professionnel à son écoute.

Honoraires de location

C'est la rémunération de l'agent immobilier en cas de réalisation d'une location. Concernant les locations soumises à la loi de 1989 sur les baux d'habitation, le partage de commission est obligatoirement fait par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Indice de Référence des Loyers

C'est un indice servant à la révision des loyers que l'on appelle couramment l'IRL, qui s'applique aux baux meublés ou non destinés à l'habitation principale du locataire. Cet indice est venu en remplacement de l'indice du coût de la construction, qui servait de référence jusqu'en 2005, pour les révisions annuelles. L'IRL est calculé à partir de la moyenne sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Loca-pass

Ce sont des aides financées et distribuées par les organismes collecteurs du 1% logement et qui sont de deux ordres. D'une part, l'aide « Loca-pass dépôt de garantie » consiste en une avance gratuite du dépôt de garantie demandé à l'entrée dans les lieux par le propriétaire. Elle est remboursable sur 36 mois maximum, avec un premier prélèvement qui n'intervient que trois mois après la date d'entrée dans les lieux. D'autre part, l'aide « Loca-pass garantie de loyer » consiste en une caution en faveur du propriétaire en garantie du loyer et des charges sur 18 mois pendant les trois premières années du bail. L'idée de ces mesures est de faciliter l'accès au logement des locataires.

Mandat de gérance

C'est un « acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » selon l'article 1984 du code civil. Forme particulière de contrat, définie par les articles 1984 à 2010 du code civil, il détaille les prestations confiées par un propriétaire à un administrateur de biens pour le décharger des contraintes liées à la gestion de son patrimoine immobilier.

Patrimoine Immobilier

C'est l'ensemble des biens immobiliers possédés par un propriétaire à une date déterminée : appartements, constructions, terrains à bâtir, forêts, champs et plantations agricoles.

Pas de Porte

C'est le droit dont dispose le locataire d'un bail commercial d'utiliser les locaux pendant une certaine durée, avec la plupart du temps un droit au renouvellement à l'issue du bail en cours. Ce droit peut être cédé (voir la définition de Cession de bail). La valeur du droit au bail est proportionnelle à la rareté du type de local, à la visibilité de l'emplacement… Le droit au bail est un des éléments importants du fonds de commerce.

Plafonnement

C'est la contrainte imposée par un décret du 30 septembre 1953, de ne pouvoir augmenter le loyer d'un bail commercial renouvelé au-delà de la variation de l'Indice INSEE du Coût de la Construction ; sauf dans les cas suivant : locaux à usage exclusif de bureaux ou à usage spécifique, suite à des modifications des caractéristiques des locaux ou travaux importants dans l'immeuble ou les locaux au cours du dernier bail, suite à modification de la destination des lieux ou aux obligations ou des obligations respectives des parties, insuffisance de prix dès l'origine, modification des facteurs locaux de commercialité. La révision selon l'indice ne doit pas néanmoins dépasser la valeur locative du bien.

Préavis réduit du locataire

C'est la possibilité offerte au locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale de bénéficier dans certains cas d'un préavis d'un mois au lieu de trois. A condition d'en apporter des justificatifs, le délai de préavis est raccourci en cas : d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, si le locataire est âgé de plus de soixante ans et dont l'état de santé justifie un changement de domicile, si le locataire bénéficie du RSA (Revenu de Solidarité Active). Il suffit seulement qu'un des conjoints, ou des concubins légalement co-titulaire du bail, remplisse à l'un des conditions listées. Les colocataires ne peuvent pas quant à eux bénéficier du préavis réduit. En location meublée à titre de résidence principale, le préavis du locataire est toujours d'un mois.

Propriété commerciale

C'est un droit à renouvellement de son bail commercial ouvert au locataire et qui constitue un des éléments importants du fonds de commerce.

Quittance

C'est un reçu de loyer (reçu dit libératoire) comportant le détail des loyers et autres sommes réglées. Sa délivrance au locataire n'est pas obligatoirement systématique, elle le devient lorsque le locataire en fait la demande.

Registre du Commerce et des Sociétés

C'est le registre tenu par le greffier en chef du Tribunal de Commerce qui regroupe les informations relatives aux personnes physiques ou morales exerçant une activité commerciale ou ayant une structure commerciale . Ce registre détaille l'état civil complet des personnes physiques et pour les personnes morales : raison sociale, forme sociale, capitale, siège social, durée, date de constitution, direction, associés, date de début et mode d'exploitation, établissements principal et secondaires, procédures collectives en cours …

Sous-location

C'est le fait pour un locataire de louer lui-même tout ou partie du local occupé. Cette pratique est interdite pour les baux d'habitation, sauf accord exprès du propriétaire.

Tantièmes locatifs

C'est la répartition des dépenses communes récupérables entre les locataires d'un immeuble appartenant à un seul et même propriétaire. C'est l'équivalent des tantièmes de copropriété pour les immeubles en copropriété. La législation est quasi-muette sur le sujet.

Taxe foncière

C'est un impôt qui doit être payé par tous les propriétaires de biens immobilier bâti ou non en France. Cet impôt en regroupe trois : taxe foncière sur les biens bâtis, taxe foncière sur les biens non bâtis, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Cette taxe bénéficie au financement des collectivités locales : commune, communauté urbaine, département, région. C'est l'occupant d'un logement au premier janvier de l'année qui en supporte la charge en cours d'année, quelle que soit la durée de détention et l'usage qui en est fait : résidence principale, secondaire, ou location. En cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui doit s'acquitter de la taxe foncière. Le montant de cette taxe foncière est déterminé par le taux d'imposition de la collectivité territoriale et par la base d'imposition qui est propre à l'habitation concernée.

TEOM

C'est l'appellation de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères, impôt direct créé en 1926, qui s'additionne à la taxe foncière. Elle sert à financer la collecte en porte à porte et le traitement des ordures ménagères, des encombrants et des déchetteries. Cette taxe est récupérable sur le locataire.

Valeur locative

C'est la valeur locative brute moyenne d'un bien sur une année. Le service du cadastre détermine cette valeur, qui sert notamment de base au calcul de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Cette valeur n'a pas de lien direct avec le loyer réel du bien. Elle prend en compte plusieurs critères propres au logement : surface des pièces et annexes, éléments de confort, état d'entretien de l'immeuble, situation géographique du bâtiment, environnement. La valeur locative est révisée de deux manières. Afin de tenir compte de l'inflation, elle est revalorisée tous les ans suivant un coefficient approuvé par le parlement. Lorsque le bien fait l'objet d'une réhabilitation, agrandissement, adjonction de nouveaux éléments de confort,… les services fiscaux la mettent également à jour.